В данном кейсе представлен пример экспертизы проектной и сметной документации по объекту «Жилой комплекс на улице Нормандии-Неман, г. Смоленск». Проверка проводилась в рамках оценки достоверности сметной стоимости и соответствия проектных решений действующим нормативам. Особое внимание уделялось применению ТЕР-2025 Смоленской области, корректности расчёта накладных расходов, сметной прибыли и применяемых индексов пересчёта.
Нормативная база
- Градостроительный кодекс РФ, статьи 49–50 — проведение государственной экспертизы проектной документации;
- Постановление Правительства РФ № 145 — проверка достоверности определения сметной стоимости;
- Постановление Правительства РФ № 87 — состав и содержание проектной документации;
- СП 118.13330.2020 — жилые здания;
- МДС 81-35.2004 и МДС 81-33.2004 — определение сметной стоимости и расчёт накладных расходов;
- ТЕР-2025 Смоленской области — территориальные единичные расценки для региона;
- Письма Департамента строительства Смоленской области — индексы пересчёта по II кварталу 2025 года.
Параметры объекта
| Показатель | Значение |
| Тип объекта |
Жилой комплекс (3 секции, 9 этажей) |
| Общая площадь |
16 800 м² |
| Местоположение |
г. Смоленск, ул. Нормандии-Неман |
| Источник финансирования |
Средства застройщика (с привлечением региональных субсидий) |
| Этап проектирования |
Рабочая документация |
Этапы проведения экспертизы
- Проверка состава проектной документации на соответствие требованиям ПП № 87;
- Анализ применённых расценок ТЕР-2025 Смоленской области и индексов пересчёта;
- Проверка расчёта накладных расходов (НР) и сметной прибыли (СП) по МДС 81-33.2004;
- Сравнение объёмов проектных решений с локальными сметами;
- Оценка итоговой достоверности сметной стоимости и подготовка заключения.
Пример расчёта
Дано:
Базисная стоимость строительных работ — 90 000 000 руб.
Индекс пересчёта (II кв. 2025 г.) — 9,40.
Коэффициент условий строительства — 1,08.
НР — 18%, СП — 8%.
Расчёт:
Итоговая стоимость = 90 000 000 × 9,40 × 1,08 = 913 200 000 руб.
НР = 90 000 000 × 0,18 = 16 200 000 руб.
СП = 90 000 000 × 0,08 = 7 200 000 руб.
Общая сметная стоимость: 936 600 000 руб.
Выявленные замечания
- Применение устаревших расценок по разделу «Отделочные работы» (ТЕР-2023);
- Отсутствие обоснования для коэффициента транспортной удалённости 1,10;
- Ошибки в округлении итоговых значений по НР и СП;
- Неучтённые затраты на благоустройство и подключение инженерных сетей.
Корректировки и решения
- Заменены устаревшие расценки на актуальные ТЕР-2025 Смоленской области;
- Коэффициент транспортной удалённости скорректирован до 1,05;
- Добавлены затраты на благоустройство и внешние сети в объёме 12,5 млн руб.;
- Произведено уточнение округления по итоговым показателям.
Результаты экспертизы
После внесения корректировок итоговая сметная стоимость составила 949 000 000 руб. (+1,3%). Экспертиза подтвердила корректность расчётов и соответствие проектной документации требованиям нормативных документов, включая ТЕР-2025 и МДС 81-35.2004. Экономический эффект достигнут за счёт оптимизации коэффициентов и устранения дублирующих позиций.
Региональные особенности
- В Смоленской области при экспертизе жилых объектов обязательно применение ТЕР-2025 с региональными коэффициентами;
- Контроль корректности расчёта НР и СП осуществляется на основании МДС 81-33.2004;
- Для многоэтажных зданий применяются корректирующие коэффициенты на высотность (1,03–1,08);
- Индексы пересчёта публикуются ежеквартально Департаментом строительства и ЖКХ Смоленской области;
- Экспертная практика региона учитывает повышенные требования к энергоэффективности жилых зданий.
Вывод
Экспертиза проектной и сметной документации жилого комплекса в Смоленске показала, что применение актуальных ТЕР-2025 и корректировка коэффициентов позволили повысить достоверность расчётов. Проверка обеспечила соответствие нормативным требованиям, исключила ошибки в расчётах и повысила прозрачность формирования сметной стоимости.